31.08.2010

  Испания. Сезон распродаж на финише….. Но можно еще успеть!

Среди  покупателей-россиян,  присматривающихся к испанским квадратным метрам на теплом побережье, нередко бытует мнение, что недвижимость в Испании продают практически даром, за бесценок. Однако это убеждение очень далеко от реальности, и те, кто хочет успеть к раздаче «слонов и пряников» должен поторопиться.

Аналитики и риэлторы, работающие на рынке недвижимости Испании, констатируют, что начало нынешнего 2010 года отмечено стабилизацией цен и тенденцией к их постепенному повышению. Рынок достиг «дна», ряд регионов за первые три месяца показал уже положительную динамику в стоимости жилья. Но если запланировать покупку на ближайшее время, то можно успеть ухватить «лакомый кусочек» от испанского каравая подешевевшей недвижимости. 

 

Лидер курортной недвижимости

            На протяжении последних 15-20 лет  рынок недвижимости в Испании заслуженно считался эталоном успешного направления курортной недвижимости. Удобное транспортное сообщение со всем миром, широкий выбор климатических зон на побережье, богатая культура и традиции, уникальный местный колорит, который так располагает к отдыху, доступные цены на продукты и коммунальные услуги  – все это привлекало поток покупателей из Англии, Германии, Скандинавии и других стран, и еще больше стимулировал развитие рынка.

Лет 10 назад к ним присоединились и россияне. Немало желающих провести старость в благодатном испанском климате, с оживлением деловых и экономических российско-испанских отношений появились российские бизнесмены, приобретающие недвижимость для ведения бизнеса в Европе (владение испанским жильем предоставляет право на получение шенгенской мультивизы, дающей свободу передвижения по всем странам Шенгенского договора).  Также в последние годы возник интерес у россиян, желающие дать европейское образование детям в одном из испанских университетов или бизнес-школ,  для них приобретаются небольшие квартиры. Стабильно растущие в течение последних 20 лет цены на жилье  позволяли делать удачные инвестиции в покупку недвижимости на побережье.  Даже сейчас в условиях падения цен, возможность сдачи в аренду курортного жилья  дает стабильный доход владельцу. К тому же идет рост арендной платы и увеличивается спрос на сдаваемое жилье. 

 

Кризис покупке не помеха

Ситуация кризиса в сфере недвижимости сделала покупку испанского жилья еще более привлекательной для россиян и Испания по-прежнему входит в тройку лидеров в списке самых востребованных стран для иностранных покупателей. Цены стремительно снизились, достигнув уровня 2003 года, сделав жилье на иберийском полуострове более доступным для наших соотечественников. «Обвал» цен в некоторых регионах доходил до 60%. Компании-застройщики активно шли  на существенные уступки, стараясь как можно быстрее реализовать «зависшее жилье», порою предлагая «сумасшедшие скидки», двукратно снижая первоначальную рыночную цену. Таким образом, за этот период стоимость нового качественного жилья от застройщика приблизилась к цене недвижимости вторичного рынка. 

К примеру, один из наших застройщиков-партнеров в провинции Аликанте предлагает новенькие бунгало с 2 спальнями в 350 метрах моря за 104.000 евро, взамен прежних 150.000 евро. Двуспальные апартаменты на 1 линии городского пляжа – можно приобрести за 99.000 евро. А замечательный коттедж в 150 метрах от пляжа города Ла Мата, с 3 спальнями, просторным участком, позволяющим разметить частный бассейн, с большим солярием, откуда открываются  великолепные виды на море– за 3 года, прошедшие со времени его постройки, «похудел» с 390.000 евро до 225.000 евро.

Причем все это жилье расположено в комплексах-резиденциях с собственной инфраструктурой (бассейн, зеленые зоны, спортивные площадки, оздоровительные комплексы и т.д.), полностью готово к проживанию - меблировано и оснащено бытовой техникой….

Подобный «аттракцион щедрости» объясняется очень просто - застройщик реализует единичные оставшиеся  непроданными  объекты  в новостройке. Но это практически последние приятные сюрпризы, в плане «раздачи слонов и пряников», на испанском рынке недвижимости.

Хорошим стимулом для инвесторов стало снижение ипотечного банковского процента до 3-4% годовых. Хотя условия ипотечного кредитования в Испании даже в период скачка ставок было гораздо лояльнее и выгоднее, чем в России.

 

Банки пошли на приступ

Сами испанские банки, ставшие крупнейшими владельцами залогового жилья заняли более активную позицию по привлечению покупателей. На их балансе – десятки тысяч  объектов, перешедших к банкам от обанкротившихся должников, как от частных владельцев, потерявших возможность выплат по закладным, так и то компаний-застройщиков, не рассчитавшихся за кредиты, взятые на новое строительство.

 «Покупайте сегодня, пока цены не взлетели! Живите 3 года без оплаты ипотеки»! – под таким рекламным слоганом началась масштабная акция по продаже залоговой недвижимости, в рамках которой предлагаются действительно беспрецедентные условия по покупке объектов. Покупателям, оформившим покупку  жилья в течение 2010 года, гарантируется:

- предоставление ипотечного кредита до 70% от стоимости объекта;

- ускоренное рассмотрение разрешения на ипотеку;

- низкий ипотечный процент  - 3,5% годовых:

- отсрочку платежей на 3 года (ипотеки и банковского интереса);

- оформление ипотечного кредита без оплаты комиссии  банку за открытие кредитной линии;

- досрочное погашение кредита (до начала ипотечных выплат) без процентов.

 

В банковской базе объекты разного уровня  - от домов-рустико за десяток евро в испанской глубинке, до новеньких  коттеджей в элитной урбанизации и роскошных вилл.

Надо отметить, что самые «аппетитные предложения» расходятся, как горячие пирожки. Ситуация меняется порою в течение часа. Не успел потенциальный покупатель ознакомиться с объектом, оценить все «за» и  «против» и принять решение о покупке, как «лакомый кусочек» буквально увели из-под носа. Так что в отношении банковских объектов в рамках данной акции – время отнюдь не на стороне тех, кто собирается долго  обдумывать и взвешивать…

Многие объекты поступают в продажу уже по стоимости, равной величине невыплаченного долга, частенько на 20-40% ниже прежней рыночной цены. И достаточно собрать сумму в 30% от оценочной стоимости, заплатить налоги и регистрационные платежи – и ключ от «домика у моря»  в кармане. Есть возможность в течение 3 лет не заботиться ни о чем, кроме коммунальных счетов, откладывая денежки например, на депозитный счет в том же банке… Тем временем, можно заработать оставшуюся сумму, либо продать свою квартирку в России (рынок наверняка оживится к этому сроку), и только на четвертом году полноправного владения испанским жильем начинать вносить ипотечные платежи… К тому же условия данной акции позволяют досрочно погасить ипотечный кредит до начала выплат – и безо всяких дополнительных процентов. По сути, покупатель получает даже не ипотечный кредит, а рассрочку платежа на 3 года!!!

Есть и другие «вкусные предложения» по продаже залоговой недвижимости. Финансирование до 80%, хотя и без 3-годичной отсрочки, но зато по очень привлекательным ценам, со скидками порою до 50-60%.  Причем отсчет начинается буквально от 10.000 евро!!! Конечно же, это не вилла с бассейном на 1 линии пляжа, а дом под полную перестройку в 30–40 километрах от моря.  Однако домик этот с приличной площадью -  почти 130 м2, с прекрасной доступностью до автотрассы, по которой до пляжа можно доехать минут за 15-20. Находится он в тихом испанском городке, располагающем современным сервисом и инфраструктурой – от супермаркетов и ресторанов, до аква-парка, спортивного комплекса и развлекательного центра.  Причем, по испанскому законодательству, имея такую «руину» на своем участке, владельцу уже не требуется дополнительных разрешений, согласований и лицензий для строительства (а это поверье, процесс достаточно хлопотный и дорогостоящий). Вполне заманчивое предложение для покупателя, желающего поэтапно вкладывать средства в  свою испанскую недвижимость и через какое-то время стать хозяином симпатичного 2-3 этажного коттеджа.

Однако, нужно реально сознавать, что подобная «уценка» испанской недвижимости явление временное, актуальность которой уменьшается практически с каждым днем.

 

Подъем не за горами

Компании-застройщики, выжившие и окрепшие за минувшие 2 кризисные года, ждут своего «звездного часа». К предстоящему  строительству готовятся, «урбанизируются» площадки – прокладываются коммуникации, устанавливается освещение, разбиваются скверы, асфальтируются пешеходные дорожки. Как только будет сброшен «балласт» зависшего непроданного жилья, начнется активная застройка. Только стоимость этих новостроек будет существенно отличаться от  сегодняшних на 30-40%, с точностью наоборот.

Уже сейчас можно отметить динамику роста цен в отношении стоящихся объектов. К примеру – последние предложения по двуспальным апартаментам жилого комплекса в 600 метрах от моря на побережье Коста Брава поступали в продажу по ценам от 108.000 евро. Начатое строительство соседнего здания этой же компании уже идет в другой ценовой категории -  от 160.000 евро. И снижать эту планку застройщики не намерены.

А подтверждением правоты и перспективности их позиции служит свежая официальная статистика,  позволяющая утверждать,  что Испания, наконец, твердо встала на путь к восстановлению своей экономики и рынка недвижимости. Судя по Индексу цен на недвижимость, рассчитанному специалистами fotocasa.es (ведущий портал недвижимости в Испании) совместно с бизнес-школой IESE Университета Наварры, более чем в половине испанских автономных областей в первом квартале 2010 года зарегистрирован рост цен на жилье.

Регионы с наибольшим повышением цен - Каталония и Астурия, там в течение первых трех месяцев 2010 года рост составил 3,3% и 2,6% соответственно. Среди тех областей, где также произошло увеличение цены, - Балеарские острова (рост цен составил 2,4%), Валенсианское Сообщество (1,7%), Ла Риоха (1,5%), Арагон (1,1%), Наварра (1%), Галисия (0,5%), Кантабрия (0,3%) и Кастилия и Леон (0,2%).

 

В заключение остается отметить, у покупателей испанской недвижимости пока еще есть реальный шанс найти жилье по невероятно хорошей цене с отличным месторасположением. Если иметь время, терпение, знание региона и правильные контакты. Но совершить такой выбор на расстоянии нереально. Недостаточно приехать в страну и посмотреть объект на месте: человек должен много лет жить в этой стране, знать изнутри всю "кухню" местного рынка, учитывать все особенности каждого района.

Выход один – обратиться к услугам профессионалов - риэлтеров.

 

Информационно-аналитический центр компании «Flanders Home International»