Покупка недвижимости

---

       Согласно испанским законам, собственниками недвижимости в Испании могут стать как юридические, так и физические лица, как резиденты, так и не резиденты Испании. В отличие от других государств, например Кипра, ограничений на количество приобретаемых объектов недвижимости на территории Испании для не резидентов не существует.

        Наша компания поможет решить все вопросы, связанные с выбором Вашего будущего дома, организацией поездки в Испанию, оформлением необходимых юридических процедур по приобретению недвижимости и ее регистрации. Первоначально определиться с выбором нужного объекта Вы сможете предварительно связавшись с нашими спецалистами, которые по Вашей заявке подберут несколько подходящих вариантов и ознакомят с информацией по объектам, помогут подготовить документы для оформления покупки и ипотечного кредита. 

     Следующий этап - поездка в Испанию. Она необходима для окончательного выбора объекта недвижимости и осуществления необходимых юридических процедур. Продолжительность поездки должна быть не менее 4-5 рабочих дней. Выбор объектов недвижимости происходит во время показов. Из отобранных ранее объектов к показу готовятся от 6 до 10 наиболее привлекательных и близких по обозначенным критериям предложения. В конце просмотра организуются дополнительные визиты для более детального осмотра 1-2 наиболее понравившихся объектов.

Процедура юридического оформления сделки:

1. Составляется договор о резервировании объекта. Если покупатель в поездке не имеет возможности сразу оплатить полную сумму резерва (10-15% от стоимости объекта), он может сделать первичное резервирование объекта, заплатив задаток в 3-5 тысяч евро. Резерв действителен в течение 5-10 рабочих дней, за это время делается перечисление всей суммы резерва. В документе резервирования указывается срок внесения суммы задатка, а также срок окончания сделки, который не может превышать 45 дней с момента внесения задатка. Если приобретается объект на стадии застройки, то срок определяется в 45 дней с момента завершения строительства.

2. После резервирования объекта на имя покупателя открывается счет в испанском банке. В дальнейшем с него осуществляются все платежи, связанные с приобретением недвижимости, а после покупки - коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту.

3. Оформление ипотечного кредита. Размер необходимого ипотечного кредита должен учитываться еще на стадии выбора объекта недвижимости. Рассчитывая сумму кредита, нужно учесть, что большим кредитным потенциалом обладают строящиеся объекты, чем жилье вторичного рынка. Следует заранее подготовить все необходимые документы, требуемые банком. В момент открытия банковского счета все вопросы кредитования будут более подробно рассматриваться представителем банка.

4. Оформление NIE - идентификационного номера иностранца. Согласно испанскому законодательству, завершение юридической операции по покупке недвижимости, подписание нотариального акта купли-продажи, возможно только при наличии у покупателя этого документа. Для этого все будущие собственники должны лично подать прошение на получение NIE.

       Вниманию покупателей въезжающих в Испанию через другие страны Шенгенского Договора! Для оформления номера NIE необходимо при въезде в Испанию поставить штамп в загранпаспорт о пересечении границы.

       Если покупатель ограничен временем во время своего первого визита в Испанию и не может лично завершить все процедуры по юридическому оформлению покупки недвижимости, он может оформить нотариальную доверенность на имя риэлторской компании. Такая доверенность предоставляет компании следующие возможности: осуществить покупку на имя покупателя, открыть ипотеку, оформить страховку на недвижимость, представлять интересы покупателя в государственных органах, в том числе по вопросу получения налогового номера (NIE), заключать контракты на предоставление коммунальных услуг, привязать текущие платежи, связанные с приобретаемой недвижимостью к расчетному счету.

      По возвращению из Испании, покупатель в первую очередь должен осуществить перечисление недостающей залоговой суммы, в соответствии с документом резервирования. Если оформляется ипотечный кредит, то в этот период проводится оценка недвижимости. На ее основании выдается сертификат, где определена окончательная сумма предоставляемого ипотечного кредита. Специалисты банка производят расчет суммы обязательных платежей, связанных с приобретением недвижимости, как правило, они составляют, примерно 10% от суммы сделки.    

     После внесения всех необходимых платежей назначается дата подписания купчей. В назначенный день покупатель подписывает купчую (договор купли-продажи), называемую в Испании эскритурой де компрабента (Escritura De Сompraventa). Если сам покупатель не имеет возможности присутствовать на подписании лично, по доверенности, выданной ранее, компания подписывает купчую от его имени. С этого момента покупатель становится собственником и вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. К его имени в испанском написании прибавляется значимая приставка Дон (Don) для мужчин и Донья (Doña) для женщин. Их имена и соответствующие доли отражаются в купчей. Теперь Escritura должна пройти дополнительную проверку на юридическую чистоту со стороны нотариата, проверку всех заинтересованных фискальных органов на уплату покупателем и продавцом соответствующих налогов.

      Затем документ пройдет регистрацию в Регистре Собственности в Мадриде. После этого документ с печатью нотариата Европы будет возвращен в Местный Регистр Собственности или в Банк, если на недвижимость оформлен ипотечный кредит. Обычно на завершение процедуры регистрации уходит от двух до шести месяцев с момента подписания купчей. По завершению регистрации компанией будет запрошена выписка из регистра — краткосрочный документ (срок действия три месяца) называемый Nota Simple Informativa. Данный документ содержит информацию характеризующую место положение недвижимости, его тип, площадь участка или долю во владении участком земли, площадь всех построек, полезную площадь, имена владельцев и их доли в собственности, полную информацию по ипотечному кредиту, взятому под эту недвижимость. Nota Simple входит в перечень обязательных документов для получения годовой мультивизы.