Мировой финансовый кризис, затронувший практически все страны, безусловно,  отразился  и на рынке недвижимости Испании. Однако его последствия далеки от  масштабов США и к тому же несут ряд преимущество для иностранных инвесторов.

Падение продаж

Основной процент продаж жилья в стране приходился на внутренний рынок. По числу владельцев недвижимости Испания занимала одно из лидирующих мест в Европе – 86% населения. Этому способствовала программа ипотечного кредитования, которая предоставляла гражданам Испании более льготные  условия оформления ипотеки: до 80-120%, на срок до 40 лет, низкие процентные ставки, которые 10-15 лет назад начинались от 1-3% годовых. Увеличение ипотечных процентных ставок и ужесточение условий выдачи кредитов банками привело к значительному снижению продаж, поскольку испанцы, привыкли рассчитывать только на заемные средства при покупке жилья. Семьи, не справляющиеся с увеличившимися платежами (до 40% семейного бюджета), начали выставлять на продажу свои дома и квартиры. Активность европейских инвесторов также снизилась, поскольку и они в основном пользовались системой ипотечного кредитования, часть из них переключилась на более дешевые рынки стран Восточной Европы.

Падение продаж на рынке нового жилья в 2008 году составило примерно 30% а на рынке вторичного жилья превысило 44%. Больший процент снижения продаж наблюдается в регионах центральной части страны, где преимущественно проживают испанцы.  В меньшей степени отразилось падение интереса с покупке недвижимости в прибрежной зоне – на популярных побережьях Коста Брава, Коста Бланка, Коста дель Соль. Здесь традиционно приобретали недвижимость для отдыха и в качестве второго дома иностранцы.

Новое жилье по цене «вторички»

Испания на протяжении последних лет была и является европейским лидером по объемам жилищного строительства, в 5-6 раз превышая показатели  таких стран, как Германия, Франция. Даже в кризисном 2008 году застройщиками было сдано рекордное жилья.  Резкое снижение спроса привело к необходимости  стимулировать продажи построенных квартир и домов. Застройщики были вынуждены снижать цены на 10-20%, либо проводить различные рекламные акции для привлечения покупателей (сезонные скидки, бонусы  - комплектование мебелью и бытовой техникой, автомобиль в подарок и т.д.)

В настоящее время стоимость нового качественного жилья от застройщика приблизилась к цене недвижимости вторичного рынка. Например. В провинции Аликанте на побережье Коста Бланка квартиру-эстудио в пешей доступности от моря, в жилом комплексе с собственной инфраструктурой (бассейн, зеленые зоны, спортивные площадки, оздоровительные комплексы и т.д.), постностью меблированного и оснащенного бытовой техникой, экипированного светильниками, портьерами и т.д.) – можно купить за 69.000 евро.  Односпальные апартаменты можно приобрести за 85.000 евро, двуспальные – за 93.000 евро, двухэтажный таун-хауз с тремя спальнями – за 149.000 евро, отдельный коттедж  с гаражом – за 240.000 евро.

На конец октября 2008 года цены на жилье в Испании достигли уровня 2005 года, и средняя цена квадратного метра оставила 2.304 евро. По сравнению с августом 2007 года, когда началось активное снижение цен на рынке недвижимости Испании, падение средней стоимости жилья на десятый месяц текущего года составило 7,5%.  Коснулась эта тенденция в основном жилья эконом-класса. Практически не затронула ситуация сегмент элитной недвижимости. Она,  по прежнему, остается рентабельной и не потеряла в своей цене.

Сказался кризис и на риэлтерском бизнесе. Число агентств по продаже недвижимости сократился боле, чем наполовину. Выжили компании, которые работали с российским рынков, либо сумевшие переориентироваться на этот перспективный рынок.

Время покупать в Испании

Последние исследования предпочтений россиян в покупке недвижимости отмечают активизацию интереса к зарубежному жилью, и Испании в рейтинге популярности занимает 4 позицию. Обеспеченные люди под угрозой дефолта и экономической нестабильности стремятся надежно разместить свои средства, вкладывая их в  заграничную недвижимость. К тому же именно в Испания на рынке появилось множество высококлассных объектов по сниженным ценам.

Рост благосостояния, а также стремительно выросшие цены на недвижимость в российских городах делают удешевившиеся квадратные метры испанского жилья соблазнительными и  доступными. Объем предложений только увеличился, застройщики стали лояльнее по отношению к российским покупателям, а условия кредитования  для иностранцев практически не изменились. Даже до кризиса объем ипотечного кредитования для иностранцев не превышал 70%, срок кредитования до 25 лет, а  банковские % ставки и сегодня практически вдвое меньше тех, что предоставляют российские банки (5,5-5,8% годовых).

Россияне  не слишком привыкли рассчитывать на заемные средства, а если и используют ипотекой, то стараются внести максимальный первоначальный взнос. К тому же россияне в настоящее время демонстрируют серьезную кредитную историю. Поэтому банки не склонны отказывать в кредитах таким платежеспособным и перспективным клиентам. 

Испанские аналитики отмечают оживление среди иностранных инвесторов, которые не хотят пройти мимо шанса именуемого "уценкой испанской недвижимости». Сегодня выигрывают именно те, кто  готов вложить в эти инвестиции собственные средства.

Также наблюдается изменение структуры рынка недвижимости. Сейчас в Испании только 11% собственности сдается в аренду по сравнению со среднеевропейским показателем в 30%, а США эта цифра достигает 65%. Снижение объема сделок по купле-продаже жилья сопровождается увеличением числа контрактов на аренду.   Начинается рост арендной платы за съемное  жилье (около 8% 4,6% за последние 12 месяцев). Так  что с активным развитием рентного рынка подешевевшая недвижимость, приобретенная в качестве инвестиционного жилья, сможет в настоящее время принести владельцам серьезную выгоду. Те же, кто намерен отдыхать в купленном испанском доме или квартире на побережье тоже не останутся в накладе -  туристический сезон в солнечной Испании длится с апреля по ноябрь, страна прочно удерживают третью позицию в мировом рейтинге самых посещаемых стран, поток отдыхающих увеличивается с каждым годом (в том числе из России). За сезон можно заработать несколько тысяч евро.

Прогноз

Однако, даже люди, далекие экономических прогнозов понимают, что удешевление испанской недвижимости явление временное. Правительство Испании принимает активные меры по стабилизации экономики и банковского сектора в стране.  Делаются серьезные финансовые вливания - 3 миллиарда евро направляются в строительный сектор.

Дешевые рынки Восточной  Европы уже близки к насыщению. Цена 1 м2 в Праге уже зашкаливает за 4000-5000 евро/ м2, последние новостройки на побережье Болгарии, тоже подошли к этой планке, а Черногория уже далеко впереди испанских цен.  Скоро к этому уровню подтянутся и прочие «молодые европейцы».

Количество застройки в самой Испании сокращается, компании заинтересованы в уравновешении спроса и предложения. Уже в текущем году число построенного жилья снизилось на 200 тыс. единиц по сравнению с запланированным. Также уменьшается  количество площадок под строительство, Все это означает, что цены пойдут вверх. Эксперты европейских банков считают  испанский рынок жилья вполне жизнеспособным и предрекают стабилизацию цен в 2009 году, а затем постепенный рост. Рынок качественного жилья на испанских побережьях останется по-прежнему привлекательным и быстро восстановится в цене.

К тому у Испании всегда остаются веские аргументы, не подверженные экономическим невзгодам и политическим бурям. Это -  прекрасный климат, самые чистые пляжи, теплое море, развитая инфраструктура туризма, отличная кухня, доброжелательность и веселый  нрав населения, а также визовые преимущества для владельцев недвижимости (шенгенская мультивиза), возможность вести бизнес на территории Испании  и Европы, а также перспектива получить вид на жительство и гражданство.

Аналитический центр компании «Flanders Home»