Покупая дом в Испании, следует отдавать себе отчет в том, что, скорее всего, Вы сможете проживать в нем всего несколько недель в году, а возможно им не придется пользоваться в течение ряда лет. Тем не менее, эксплуатационные расходы не исчезнут, и в этой кажущейся не очень выгодной ситуации самым простым выходом будет сдача своей собственности в аренду.

В Испании существуют два вида аренды жилья: краткосрочная и долгосрочная. О краткосрочной аренде принято говорить, когда срок найма жилья не превышает одного года. Договор о продолжительной аренде предполагает, что жилье будет сдаваться на срок до пяти лет. Первый вид аренды, называемый еще «сезонным» идеально подходит для курортной недвижимости.

Выбор объекта

Из года в год увеличивается количество туристов, приезжающих в Испанию и желающих остановиться не в отеле, а арендовать апартаменты или дом. Поэтому всем, кто желает приобрести жилье в курортной зоне в надежде окупить в будущем его стоимость за счет сдачи в аренду, мы рекомендуем детально оценить преимущества и недостатки месторасположения объекта недвижимости. Другими словами, следует искать жилье, которое может понравиться отдыхающим. Важными показателями являются: близость к морю, вид из окна, наличие супермаркетов, транспортное сообщение. Сомнительно, что потенциальные арендаторы заходят тратить время на долгие поездки за продуктами, или часовые пешие прогулки к морю под палящим солнцем. Дополнительным плюсом может оказаться наличие индивидуального бассейна (если к сдаче в аренду предлагается коттедж или вилла), либо бассейна на частной территории жилого комплекса (в случае сдачи в аренду апартаментов).

Большое значение может иметь также меблировка, кухонное оборудование и наличие системы кондиционирования воздуха. Причем одинаково отрицательный эффект могут дать как излишне скромная, так и излишне вычурная обстановка. Вряд ли будут востребованы небольшие, но шикарно оформленные апартаменты, аренда которых окажется выше, чем стоимость стандартного номера в отеле.

Кроме того, необходимо оценить особенности местного рынка. На побережье Коста Бланка пляжный сезон начинается в мае, достигает своего пика уже в июне, и до октября практически не спадает. В курортном городе Торревьеха стоимость недельной аренды апартаментов (квартир с гостиной и 1-2 спальными комнатами) с 250 евро в мае способна подняться до 500 евро в августе. В октябре цены начинают снижаться, и до мая держатся на уровне 150-250 евро в неделю. Раза в 2-3 выше будет стоимость аренды коттеджей и вилл. В то же время при условии сдачи апартаментов на срок не менее полугода, ежемесячная стоимость аренды будет составлять 300-500 евро.

В итоге каждый арендодатель вынужден сделать выбор: обречь себя на дополнительные хлопоты, но выиграть в деньгах при сдаче жилья в аренду на неделю-две, либо предпочесть постоянных жильцов, но за гораздо меньшую ежемесячную плату. Если владелец делает выбор в пользу долгосрочной аренды, то на первое место выходит вопрос правильного подбора арендатора, т.к. от его порядочности, аккуратности и платежеспособности зависит состояние жилья и регулярность дохода. А при выборе варианта краткосрочной аренды следует помнить, что чаще придется обновлять мебель и бытовую технику, проводить косметический ремонт, а также пользоваться услугами клининговых компаний (занимающихся мытьем и уборкой помещений).

Договор аренды и гарантии

В большинстве случаев при сдаче собственности в аренду владельцы предпочитают пользоваться услугами риэлтерских компаний. Компания разместит рекламное объявление в местных рекламных изданиях и на своем собственном сайте, произведет показы объекта потенциальным арендаторам, проверит их документы (наличие вида на жительство в Испании, контракта на работу и регулярных доходов). В дальнейшем компания проследит за своевременным осуществлением платежей, как по самой аренде, так и по счетам коммунальных служб. По окончании срока аренды компания примет апартаменты, проверит их состояние, и в случае обнаружения причиненного вреда, произведет ремонт, воспользовавшись страховой суммой. Страховая сумма фигурирует в договоре аренды отдельным пунктом, выплачивается в момент его подписания и служит источником покрытия расходов на ремонт, если таковой был причинен арендуемой собственности. Если квартира возвращается хозяину в хорошем состоянии, залоговая сумма возвращается арендатору. Кроме того, в договоре прописывается, не ранее какого срока может быть возвращена эта сумма. Данный пункт призван уберечь хозяев квартир от недобросовестных клиентов. Допустим, хозяин апартаментов предлагает их в аренду на 1 месяц за 700 евро, либо на 1 год с ежемесячной суммой аренды 400 евро. Залоговая сумма составляет 800 евро. Если не указать, что залоговая сумма может быть возвращена не ранее, чем, например, через шесть месяцев с момента подписания, клиенту ничего не помешает подписать договор на один год, а через месяц расторгнуть его и, вернув апартаменты в прекрасном состоянии, получить обратно страховые деньги. В такой ситуации арендодатель потерял бы 300 евро потенциальной прибыли, а арендатор, разумеется, выиграл.

При сдаче жилья на срок до года и более владелец квартиры кроме страховой суммы может потребовать банковский аваль – замороженную часть депозита на личном счете клиента (обычно в размере шести ежемесячных выплат). Эти деньги могут быть перечислены банком на счет арендодателя в случае неуплаты арендатором ежемесячной платы в течение шести месяцев (при представлении подтверждающих документов).

Если арендодатель не проживает постоянно на территории Испании, а у арендатора возникли проблемы (с сервисными службами, телефонной компанией и т.д.), именно риэлтерское агентство поможет их решить.

Каждое агентство устанавливает свой процент за посреднические услуги. Сумма вознаграждения определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от того, на какой срок владелец хочет сдать жилье: выходные или праздничные дни, неделю, месяц, год и т.д. При оформлении договора аренды на срок от шести месяцев и более размер вознаграждения риэлтерской компании часто составляет  одну ежемесячную сумму. В случае обоюдного согласия компания и владелец  могут продолжить сотрудничество, подготовив новый документ.

Налоговые выплаты

Как правило, риэлтеры информируют собственника о налоге, которым облагается доход, полученный нерезидентом Испании от сдачи недвижимости внаём. Речь идет о подоходном налоге на владельцев недвижимости в Испании (Impuesto sobre la Renta). Он составляет 0,5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Его обязаны платить все нерезиденты, вне зависимости от того, сдают они свое жилье в аренду, или оно простаивает пустым 12 месяцев в году, а также все резиденты, имеющие в собственности более одного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость нового жилья устанавливается спустя какой-то промежуток времени, и до того момента налог исчисляется из 50% стоимости, указанной в нотариальной купчей. Например, в купчей указана цена 150 тыс. евро. Тогда налог будет составлять 0,5 % от 75 тыс. евро, т.е. 375 евро.

Помимо вышеуказанного налога, владелец ежегодно выплачивает налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) в размере 0,3 - 1,2% от кадастровой стоимости.

Годовые налоговые затраты на жилье можно покрыть за счет аренды за 1-2 месяца. Кроме того, доходы от аренды помогут покрыть большую часть ипотечных выплат, если на покупку недвижимости был оформлен кредит в банке.  Для оценки прибыльности аренды годовую выручку соотносят со стоимостью недвижимости. Если годовой доход от аренды составляет более 7% стоимости недвижимости, это считается прекрасным результатом. Прибыль от 5 до 7% - средний уровень доходности. Менее 5% - это показатель низкой доходности, однако большинство объектов приносит именно столько. Тем не менее, если главной задачей стояло необходимость окупить эксплуатационные расходы, то и этого будет более чем достаточно.

Итак, подведем итог. Однажды решив сдать свою недвижимость в аренду, стоит взглянуть на нее глазами арендаторов, обратиться к услугам управляющего агентства и хорошо прорекламировать предложение. Немного удачи, и финансовые вложения в недвижимость на испанском побережье начнут приносить реальный доход.

Компания «Flanders Home» готова предложить свои услуги по подбору Вашего будущего жилья, которое Вы сможете в дальнейшем сдавать в аренду по одному из выбранных вариантов. Мы поможем приобрести и оснастить это жилье всем необходимым для проживания арендаторов. Также компания возьмет на себя заботы по управлению недвижимостью, обеспечив подбор арендаторов, своевременное внесение платежей на ваш банковский счет.

Flanders Home