05.02.2010

Дефолтная недвижимость: удача или ловушка?

                                                                                            

Финансовый кризис отразился на многих рынках недвижимости не только падением спроса и снижением цен, но и появлением массы "дефолтного жилья" - объектов, продающихся за бесценок для покрытия ипотечных долгов. С одной стороны, этот рынок сулит довольно заманчивые возможности для инвестора. С другой - чреват рисками, которые зачастую обесценивают любые возможности.

Кто в игре

"Дефолтная недвижимость" - отнюдь не новая категория объектов на рынке, появившаяся исключительно во время кризиса. Этот сегмент рынка существует столько же, сколько сам рынок жилищного кредитования: всегда находятся люди, не способные расплатиться по кредитам и вынужденные выставить свои квартиры на продажу. Но кризис заметно увеличил долю таких объектов. И хотя объекты подобного рода присутствуют практически во всех странах, ощутивших на себе влияние кризиса, наиболее крупный "дефолтный рынок" образовался в США и Испании.

Дело в том, что в докризисную эпоху рынок недвижимости США и Испании держался в основном за счет хорошо развитой ипотеки. В обеих странах кредиты выдавались банками на льготных условиях, под гарантии будущих доходов клиентов. Сформировался целый класс заемщиков категории subprime - то есть с высокой степенью риска. После начала кризиса ипотека свернулась, как перестоявшее молоко, а цены на недвижимость стали падать. Банки, дабы сохранить финансовую устойчивость, стали спешно повышать ставки, в том числе по уже выданным кредитам (большая их часть и в США и в Испании выдавалась под плавающий процент, предполагающий возможность увеличения ставки в течение срока кредитования). На фоне ухудшения общеэкономической ситуации это привело к массовым дефолтам ипотечных заемщиков категории subprime. В итоге, помимо того что недвижимость в США и Испании в целом просела в цене, на рынок оказались выброшенными огромные объемы жилья банковских должников, которое распродается совсем за бесценок.

Масштаб бедствия

По данным риэлторов, скидка на "дефолтную" недвижимость часто достигает 40-50%, а то и больше. "Например, прошлой осенью появилось объявление о продаже дома в Майами за 1 доллар. Сумма, конечно, символическая. Она подразумевала под собой переоформление ипотечного кредита на платежеспособного покупателя, так как прежний владелец не смог платить дальше по кредиту и во избежание штрафов выставил заложенный банку дом на продажу", - приводит пример руководитель отдела курортной недвижимости компании "Новое качество" Елена Некрытова.

По словам управляющего директора компании Lowell Finance Кирилла Долгинского, сегмент дефолтной недвижимости в США продолжает увеличиваться ежемесячно: "За неполные одиннадцать месяцев в США более 2,9 млн объектов недвижимости оказались дефолтными. Число действительно большое, статистически каждый 84-й дом в стране - дефолтный. В среднем такие объекты стоят от 150 тыс. до 350 тыс. долларов, однако большую долю предложений занимают также объекты стоимостью менее 150 тыс. долларов. Есть и элитные объекты, но их значительно меньше".

В Испании сегодня в собственности различных банков находятся тысячи объектов, перешедших к ним от обанкротившихся должников. Большая часть из них не заинтересует россиян в силу удаленности от моря, отсутствия вида и т. д. Однако многие объекты могут быть интересны, в частности, те, которые находятся на побережье.

Иногда под дефолтной подразумевают недвижимость, владельцы которой спешат с ней расстаться на волне кризисных умонастроений, то есть не по необходимости, а скорее из страха перед будущими проблемами. В некоторых странах, таких как Турция или Кипр, были отмечены серии панических распродаж с дисконтом. Так, в Турции, в районе Фетхие, на продажу почти одновременно было выставлено около 2,5 тыс. объектов.

Причина паники в том, что многие из этих домов были куплены в кредит, а их владельцы начали испытывать трудности с платежами. К тому же иностранные владельцы испугались спада туристических потоков, которые обеспечивали им рентный доход. Чтобы объекты не простаивали, владельцы предлагали их с аппетитными скидками.

Поэтапный дефолт

Существуют различные варианты приобретения дефолтной недвижимости - в зависимости от того, на каком этапе находится объект. Первый вариант - сделки типа short sale, когда объект еще формально принадлежит заемщику, но на него уже предъявлены претензии банка. Второй - сделки foreclosure, когда объект уже находится в собственности банка и он пытается его реализовать. Третий - продажа с аукциона. Как можно догадаться, до нее доходят те объекты, которые не нашли себе владельца ни на одном из предыдущих этапов. Схемы продажи на каждом из этапов схожи, различаясь некоторыми деталями.

Сделки short sale, как правило, достаточно привлекательны по цене, так как здесь на объект уже предъявлены требования банка. Поэтому все финансовые вопросы в этом случае решает банк, для которого основная задача - возврат оставшейся части кредита. Но у подобных предложений, по словам Кирилла Долгинского, есть и отрицательные стороны: совершение сделки может затянуться на несколько месяцев, так как банк принимает предложения от всех потенциальных покупателей и выбирает наиболее выгодное для себя. В некоторых штатах США у заемщика существует право приоритетного обратного выкупа: в этом случае владелец может погасить свою задолженность перед банком и вернуть свою собственность. "Стоит также иметь в виду, что большое количество подобных сделок совершается без привлечения ипотечного кредитования, то есть полностью за счет покупателя, и часто такая недвижимость нуждается в ремонте", - добавляет Кирилл Долгинский.

Объекты foreclosure - те, которые уже перешли в собственность банка. Это самая большая категория "дефолтной недвижимости". Она поступают в продажу по еще более низкой цене. Объекты могут быть самые разнообразные, и порой действительно качественное и интересное жилье продается по привлекательным ценам.

Аукционные объекты - это объекты, которые не удалось продать на предыдущих стадиях, и они попадают на аукцион. "В данном случае цена будет самой привлекательной, так как банк уже не надеется вернуть свои средства полностью. Теперь для него главное - продать объект хотя бы за какую-то сумму", - объясняет Кирилл Долгинский. По мнению президента компании Gordon Rock Станислава Зингеля, именно этот этап наиболее интересен для инвестора: "Конечно, большая часть продающихся объектов - это неликвид. Но можно найти действительно достойные варианты фактически за бесценок".

На всех этапах реализации дефолтного объекта у покупателя есть возможность торговаться и сбивать цену еще ниже назначенной. "Стоит также знать, что в некоторых случаях на аукционе присутствует представитель банка, который повышает ставки на недвижимость до уровня основного долга банку", - предупреждает Кирилл Долгинский. Имейте в виду, что при foreclosure невозможен устный торг, так как предложение покупателя направляется банку в письменной форме, и если банк это предложение принимает, вы должны будете закрыть сделку на данных условиях.

Большая часть информации о дефолтных объектах находится в открытом доступе, например на сайтах банков, владеющих такими объектами. Есть и специализированные сетевые ресурсы, посвященные дефолтной недвижимости.

Кроме того, такая информация есть у всех крупных агентств недвижимости: многие из них занимаются работой с подобными объектами. Есть даже те, кто специализируется именно на дефолтном рынке. Правда, объем и доступность информации о дефолтных объектах не обещают "легкой охоты".

Так что при желании войти на этот рынок можно без особых ухищрений. Другой вопрос - насколько целесообразно доставать кошелек, узнав о таких скидках?

Риск против возможностей

Вопрос о выгодах игры на дефолтном рынке - неоднозначный. Мнения экспертов на этот счет расходятся еще больше, чем прогнозы относительно будущего, ожидающего рынки недвижимости. "Дефолтная недвижимость имеет свои преимущества. Кроме того, что вы покупаете объект по сильно заниженной цене, на вас еще в отдельных случаях переписывается ипотечный кредит предыдущего владельца. Сейчас многие европейские банки ужесточили требования к получению кредитов, особенно для иностранцев. Поэтому переписать на себя кредит предыдущего владельца может быть весьма выгодно", - считает руководитель отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости Алексей Пешков.

Станислав Зингель также утверждает, что этот рынок сейчас предоставляет очень интересные возможности для инвестора. В качестве примера он приводит покупку виллы в Майами. Вилла, изначальная стоимость которой была 2,5 млн долларов, была продана за 800 тыс. долларов - владелец спешил с продажей, чтобы рассчитаться с долгами. В итоге сейчас новый собственник выставил ее на продажу за 1,4 млн долларов, и уже есть покупатели. "Во всех случаях такого рода недвижимости покупали не для собственного пользования. Это были точно просчитанные инвестиционные сделки", - поясняет Станислав Зингель.

В противовес этому Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, считает, что игра на дефолтном рынке ничем не отличается от покупки лотерейного билета. "Да, когда вы участвуете в лотерее, у вас тоже есть шанс выиграть неплохой куш. Но шансов проиграть гораздо больше. Так и здесь. Дефолтная недвижимость - это недвижимость, которая никому не нужна, - предупреждает эксперт. - По сути, инвестор, выходя на этот рынок, должен перерыть кучу мусора, чтобы найти одну жемчужину. Совершить такой выбор на расстоянии нереально. Недостаточно приехать в страну и посмотреть объект на месте: человек должен много лет жить в этой стране, знать изнутри всю "кухню" местного рынка, знать все особенности каждого района. В Лондоне есть агентства, которые специализируются на работе с дефолтной недвижимостью, но даже они работают не по всему городу, а только в конкретном районе".

Все эксперты сходятся во мнении, что инвестиции в дефолтную недвижимость - одни из самых рискованных. И большая часть рисков сводится к правильному выбору объекта - то есть к покупке той квартиры или виллы, которая в дальнейшем сохранит ликвидность и будет расти в цене.

источник:  РБК daily.   http://www.irn.ru/articles/21590.html