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¿Asistiremos pronto al final del `boom` inmobiliario español?


12.04.2007

"The global house price boom". ¿Qué es boom? Un trueno, estampido, alza rápida, auge. ¿Con qué definición se quedan ustedes? Yo prefiero hablar de auge. Aunque mucho me temo que el pequeño informe del FMI, cuyo título inicia esta nota, sobre la subida observada en los precios de la vivienda en los últimos años intente darle un sesgo algo más preocupante. ¡Uno más que advierte sobre la subida de los precios de la vivienda en España!. Sí y no. Es claro que la mayor cautela se observa a las subidas de precios en España, Reino Unido, Australia e Irlanda. Pero también que las enmarca en un contexto favorable a nivel mundial. Algunos hablan del efecto mariposa. Yo prefiero describirlo de otra forma, como una consecuencia de la integración financiera en el ámbito mundial. El hecho de que el FMI se ocupe del tema me parece apropiado para poner el problema en perspectiva. Una perspectiva global.

TOMANDO PERSPECTIVA

La vivienda es el principal activo de las familias. Y también el principal objeto de su deuda. Las características de la vivienda suelen ser el mejor reflejo de la prosperidad de su propietario. Y los gobiernos favorecen esta percepción, en muchos casos a través de subsidios o deducciones impositivas. En definitiva, es evidente cómo la evolución de los precios de la vivienda se convierte en un factor condicionante del gasto actual y futuro de las familias. Y del sistema financiero, que en un porcentaje elevado ha financiado la inversión. Las implicaciones económicas de la evolución de los precios de la vivienda son claras. Y la preocupación de las autoridades ante una subida de los precios como la observada en los últimos diez años es evidente. Las cuestiones que intenta responder el Informe del FMI son las siguientes: 1. ¿Factores detrás de la subida de los precios de la vivienda? 2.¿Existe un ciclo de precios de la vivienda? ¿Pesan más los factores domésticos o los internacionales en su subida? 3. ¿Cómo pueden reaccionar los precios de la vivienda en un escenario de subida de los tipos de interés? VARIABLES DE INTERÉS Vayamos por partes. Es evidente que los recortes de los tipos de interés favorecen la compra de vivienda. También el aumento de la renta disponible de las familias. El crecimiento de la población. Por último, tampoco debemos olvidarnos del nivel de endeudamiento familiar. Todos estos factores son considerados como fundamentales. Pero también existen otras dos variables de importancia a la hora de valorar la consistencia de las subidas de los precios de la vivienda: la persistencia histórica observada en el ritmo de subidas de los precios, así como su mayor o menor tendencia (reversión) a largo plazo a las variables fundamentales. En la mayoría de los países industrializados estas dos últimas variables son importantes. ¿Explican todos estos factores la evolución de los precios de la vivienda entre 1997 y 2003? Resulta significativo, aunque muestra una sobrevaloración de precios de entre el 10-20% en el caso de los cuatro países considerados al principio. Bueno, también existen divergencias en los precios, no superiores al 10% en otros países, entre los que se incluye EEUU. El sentido común nos dice que debe existir una elevada correlación entre la evolución de los precios reales de la vivienda y el crecimiento económico (empleo y renta disponible), pero los datos muestran como la correlación entre ambos factores se ha debilitado en los últimos diez años. El nivel más bajo a nivel histórico se alcanzó en 2003. De hecho, la explicación se puede corresponder el fuerte desarrollo de los mercados financieros y de crédito bancario. ¿Y la relación entre los precios de la vivienda y las bolsas? De nuevo una contradicción entre la lógica (una correlación elevada) y la realidad (inexistente). Aunque se puede decir que la relación es asimétrica entre ambos instrumentos: la subida de los precios de las bolsas es compatible con subidas en los precios de la vivienda; su caída no ha sido consistente con un descenso de los precios de la vivienda. La progresiva integración económica y de los mercados financieros sin duda puede explicar la correlación existente en los precios de la vivienda en el ámbito mundial. Y esta sincronización ha podido aumentar en los años noventa. De esta forma, el porcentaje de evolución de los precios de la vivienda por factores domésticos podría no ser en estos momentos superior al 50 %. Pero con evidentes discrepancias entre los países y a lo largo del tiempo. ¿Pueden explicar estas discrepancias el fuerte crecimiento de los precios en los cuatro países considerados? Sí, el mayor crecimiento frente a la media. Pero no su tasa de crecimiento real.

LUEGO ESTÁN LAS AMENAZAS

Después de todo lo anterior, queda por ver qué tipo de amenazas se ciernen sobre los precios de la vivienda. Y la más evidente es la subida de los tipos de interés. Obviamente mayor en el caso de préstamos hipotecarios a tipo variable, característicos de fuerte crecimiento de los precios pero elevada volatilidad. ¿De qué depende que proliferen los contratos a tipo de interés fijo o variable? Desde los niveles de tipos a corto y largo plazo hasta el desarrollo de los mercados de deuda y derivados. ¿Puede una subida de los tipos de interés a nivel mundial llevar a un descenso en los precios de la vivienda? El estudio concluye que su importancia será significativa, pero también controlable. Aunque, de forma paralela, deja en el aire la cuestión sobre aquellos países donde las subidas de los precios más se han apartado de los fundamentales: aquí cabe esperar un impacto negativo más importante sobre el crecimiento si finalmente la corrección a la baja de los precios de la vivienda es importante. Es claro como en estos casos los bancos centrales deben perseguir la normalización de los tipos de interés de forma paulatina, facilitando la acomodación de las familias al nuevo escenario de tipos de interés (Reino Unido-EEUU). Además, las autoridades deben facilitar el desarrollo de mercados de crédito hipotecario que permitieran diversificar el riesgo.

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