Поиск недвижимости 
Сдаем жилье в аренду
Покупая дом в Испании, следует отдавать себе отчет в том, что, скорее всего, Вы сможете проживать в нем всего несколько недель в году, а возможно им не придется пользоваться в течение ряда лет. Тем не менее, эксплуатационные расходы не исчезнут, и в этой кажущейся не очень выгодной ситуации самым простым выходом будет сдача своей собственности в аренду.
В Испании существуют два вида аренды жилья: краткосрочная и долгосрочная. О краткосрочной аренде принято говорить, когда срок найма жилья не превышает одного года. Договор о продолжительной аренде предполагает, что жилье будет сдаваться на срок до пяти лет. Первый вид аренды, называемый еще «сезонным» идеально подходит для курортной недвижимости.
Из года в год увеличивается количество туристов, приезжающих в Испанию и желающих остановиться не в отеле, а арендовать апартаменты или дом. Поэтому всем, кто желает приобрести жилье в курортной зоне в надежде окупить в будущем его стоимость за счет сдачи в аренду, мы рекомендуем детально оценить преимущества и недостатки месторасположения объекта недвижимости. Другими словами, следует искать жилье, которое может понравиться отдыхающим. Важными показателями являются: близость к морю, вид из окна, наличие супермаркетов, транспортное сообщение. Сомнительно, что потенциальные арендаторы заходят тратить время на долгие поездки за продуктами, или часовые пешие прогулки к морю под палящим солнцем. Дополнительным плюсом может оказаться наличие индивидуального бассейна (если к сдаче в аренду предлагается коттедж или вилла), либо бассейна на частной территории жилого комплекса (в случае сдачи в аренду апартаментов).
Большое значение может иметь также меблировка, кухонное оборудование и наличие системы кондиционирования воздуха. Причем одинаково отрицательный эффект могут дать как излишне скромная, так и излишне вычурная обстановка. Вряд ли будут востребованы небольшие, но шикарно оформленные апартаменты, аренда которых окажется выше, чем стоимость стандартного номера в отеле.
Кроме того, необходимо оценить особенности местного рынка. На побережье Коста Бланка пляжный сезон начинается в мае, достигает своего пика уже в июне, и до октября практически не спадает. В курортном городе Торревьеха стоимость недельной аренды апартаментов (квартир с гостиной и 1-2 спальными комнатами) с 250 евро в мае способна подняться до 500 евро в августе. В октябре цены начинают снижаться, и до мая держатся на уровне 150-250 евро в неделю. Раза в 2-3 выше будет стоимость аренды коттеджей и вилл. В то же время при условии сдачи апартаментов на срок не менее полугода, ежемесячная стоимость аренды будет составлять 300-500 евро.
В итоге каждый арендодатель вынужден сделать выбор: обречь себя на дополнительные хлопоты, но выиграть в деньгах при сдаче жилья в аренду на неделю-две, либо предпочесть постоянных жильцов, но за гораздо меньшую ежемесячную плату. Если владелец делает выбор в пользу долгосрочной аренды, то на первое место выходит вопрос правильного подбора арендатора, т.к. от его порядочности, аккуратности и платежеспособности зависит состояние жилья и регулярность дохода. А при выборе варианта краткосрочной аренды следует помнить, что чаще придется обновлять мебель и бытовую технику, проводить косметический ремонт, а также пользоваться услугами клининговых компаний (занимающихся мытьем и уборкой помещений).
В большинстве случаев при сдаче собственности в аренду владельцы предпочитают пользоваться услугами риэлтерских компаний. Компания разместит рекламное объявление в местных рекламных изданиях и на своем собственном сайте, произведет показы объекта потенциальным арендаторам, проверит их документы (наличие вида на жительство в Испании, контракта на работу и регулярных доходов). В дальнейшем компания проследит за своевременным осуществлением платежей, как по самой аренде, так и по счетам коммунальных служб. По окончании срока аренды компания примет апартаменты, проверит их состояние, и в случае обнаружения причиненного вреда, произведет ремонт, воспользовавшись страховой суммой. Страховая сумма фигурирует в договоре аренды отдельным пунктом, выплачивается в момент его подписания и служит источником покрытия расходов на ремонт, если таковой был причинен арендуемой собственности. Если квартира возвращается хозяину в хорошем состоянии, залоговая сумма возвращается арендатору. Кроме того, в договоре прописывается, не ранее какого срока может быть возвращена эта сумма. Данный пункт призван уберечь хозяев квартир от недобросовестных клиентов. Допустим, хозяин апартаментов предлагает их в аренду на 1 месяц за 700 евро, либо на 1 год с ежемесячной суммой аренды 400 евро. Залоговая сумма составляет 800 евро. Если не указать, что залоговая сумма может быть возвращена не ранее, чем, например, через шесть месяцев с момента подписания, клиенту ничего не помешает подписать договор на один год, а через месяц расторгнуть его и, вернув апартаменты в прекрасном состоянии, получить обратно страховые деньги. В такой ситуации арендодатель потерял бы 300 евро потенциальной прибыли, а арендатор, разумеется, выиграл.
При сдаче жилья на срок до года и более владелец квартиры кроме страховой суммы может потребовать банковский аваль – замороженную часть депозита на личном счете клиента (обычно в размере шести ежемесячных выплат). Эти деньги могут быть перечислены банком на счет арендодателя в случае неуплаты арендатором ежемесячной платы в течение шести месяцев (при представлении подтверждающих документов).
Если арендодатель не проживает постоянно на территории Испании, а у арендатора возникли проблемы (с сервисными службами, телефонной компанией и т.д.), именно риэлтерское агентство поможет их решить.
Каждое агентство устанавливает свой процент за посреднические услуги. Сумма вознаграждения определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от того, на какой срок владелец хочет сдать жилье: выходные или праздничные дни, неделю, месяц, год и т.д. При оформлении договора аренды на срок от шести месяцев и более размер вознаграждения риэлтерской компании часто составляет одну ежемесячную сумму. В случае обоюдного согласия компания и владелец могут продолжить сотрудничество, подготовив новый документ.
Как правило, риэлтеры информируют собственника о налоге, которым облагается доход, полученный нерезидентом Испании от сдачи недвижимости внаём. Речь идет о подоходном налоге на владельцев недвижимости в Испании (Impuesto sobre
Помимо вышеуказанного налога, владелец ежегодно выплачивает налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) в размере 0,3 - 1,2% от кадастровой стоимости.
Годовые налоговые затраты на жилье можно покрыть за счет аренды за 1-2 месяца. Кроме того, доходы от аренды помогут покрыть большую часть ипотечных выплат, если на покупку недвижимости был оформлен кредит в банке. Для оценки прибыльности аренды годовую выручку соотносят со стоимостью недвижимости. Если годовой доход от аренды составляет более 7% стоимости недвижимости, это считается прекрасным результатом. Прибыль от 5 до 7% - средний уровень доходности. Менее 5% - это показатель низкой доходности, однако большинство объектов приносит именно столько. Тем не менее, если главной задачей стояло необходимость окупить эксплуатационные расходы, то и этого будет более чем достаточно.
Итак, подведем итог. Однажды решив сдать свою недвижимость в аренду, стоит взглянуть на нее глазами арендаторов, обратиться к услугам управляющего агентства и хорошо прорекламировать предложение. Немного удачи, и финансовые вложения в недвижимость на испанском побережье начнут приносить реальный доход.
Компания «Flanders Home» готова предложить свои услуги по подбору Вашего будущего жилья, которое Вы сможете в дальнейшем сдавать в аренду по одному из выбранных вариантов. Мы поможем приобрести и оснастить это жилье всем необходимым для проживания арендаторов. Также компания возьмет на себя заботы по управлению недвижимостью, обеспечив подбор арендаторов, своевременное внесение платежей на ваш банковский счет.
Flanders Home
По всем вопросам обращаться:
C/ Concordia, 36
03181 Torrevieja (Alicante)
Spain
tlf.: (+34)965505885
tlf. mob.(+34)634176406
e-mail: spain@flandershome.ru
Статьи
Опрос
