Nos estamos acostumbrando a escuchar advertencias sobre el elevado precio alcanzado por la vivienda en España. No se trata de un fenómeno localizado exclusivamente en nuestro país, aunque lo cierto es que la revalorización de la vivienda en España ha sido de las más espectaculares de la OCDE. Entre las advertencias sobre estos aumentos de precios no podemos dejar de lado las que tienen su origen en el Banco de España, solicitando a las entidades financieras que limiten su crédito a este mercado. Quizá la petición de prudencia por parte del gobernador del Banco de España tenga su origen en un documento de trabajo publicado recientemente por el Servicio de Estudios. Veamos someramente cuáles son sus principales conclusiones. Vamos a tratar de ser escuetos. De esta forma, en una primera fase podemos observar las características observables del mercado de la vivienda y su reciente evolución histórica (comparándola con la de otros países europeos). Más tarde se buscarán evidencias empíricas que expliquen esta evolución, realizando proyecciones a futuro.

 EL PRECIO DE LA VIVIENDA SE HA MULTIPLICADO POR 16 DESDE 1976

La vivienda supone en España dos tercios de la riqueza total familiar, pudiendo la evolución de sus precios condicionar de forma relevante en su consumo (58 % del PIB el gasto y 7 % del PIB la inversión residencial). Además, la vivienda respalda un tercio de los activos de las entidades financieras. En definitiva, la evolución de la vivienda puede tener una importante influencia en la economía y en la salud del Sistema Financiero. Parece demasiado simple pretender que los precios de la vivienda sean uniformes según su antigüedad o localización. De acuerdo con el Estudio, la vivienda nueva tendría un nivel de precios un 3.0 %, 13 % o 28 % por encima de otras equivalentes pero con un grado de antigüedad respectivamente de 1-10 años, 11-20 años y más de 20 años. Por otro lado, los precios de la vivienda en Madrid y Barcelona supondrían entre un 160/180 % del promedio para España comparados con un 20 o 40 % en los municipios de menos de 20 mil habitantes o hasta 500 mil respectivamente. El Banco de España ha considerado para su Trabajo la evolución de los precios de la vivienda entre 1976 y el 2002. Las conclusiones son claras: en España los precios se han multiplicado por 16 en términos nominales en el periodo considerado, aunque “sólo “ se han doblado en términos reales (suponen en estos momentos 3.5 veces la renta bruta disponible media familiar).

NUNCA HA HABIDO UN DESCENSO DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA

 Pero el crecimiento de los precios no ha sido uniforme en el periodo anterior. De hecho, se han intercalado periodos de fuerte aumento de precios (entre 1977/79, 1986/91 y 1998/2002) con otros de inflación más moderada o incluso estancamiento. En cualquier caso, nunca se ha observado un descenso nominal de los precios de la vivienda. ¿Qué ha pasado en otros países? Frente a un crecimiento real promedio del 2.9 % en España, en UK ha sido del 3.1 %, pero de entre el 0.0-0.5 % en Francia y Alemania. También es cierto que en los países de fuerte crecimiento de los precios, las correcciones posteriores (si se han producido) también han sido importantes. Por ejemplo, en Finlandia que tras revalorizarse la vivienda un 100 % en términos reales entre 1984/91 sus precios bajaron un 47.0% real entre 1989/93 (-38 % nominal). En este mismo periodo los precios de la vivienda bajaron un 17.0 % en términos reales en España, tras subir más del 103% entre 1984/91. En los últimos años los precios de la vivienda habrían vuelto a acelerarse en España, aumentando más del 55 % en términos reales entre

1997/2002. ¿DE QUÉ DEPENDE LA DEMANDA DE VIVIENDA?

La vivienda es un objeto de inversión para las familias. Y de utilidad, ya que también cubre su necesidad de alojamiento. Entre los factores que explican su demanda nos encontramos a los tipos de interés, renta familiar, factores demográficos, activos de inversión alternativos, oferta de crédito bancario y de otro tipo (por ejemplo, fiscales). La oferta es rígida, por el largo proceso de edificación (considerando también la escasez en la oferta de suelo). De todos estos factores, el Banco de España delimita los más significativos para explicar los precios de la vivienda en los tipos de interés y crédito bancario, renta disponible y de forma más reciente la evolución de las bolsas.

¿ES CARA LA VIVIENDA EN ESPAÑA?

Una vez desarrollado el modelo explicativo anterior, se pueden realizar proyecciones. En el caso del Estudio, parten de un crecimiento del 0.8% en la renta de las familias, tipos nominales del 5.75% y subida real promedio anual de la bolsa del 2.6%. Las conclusiones son que la vivienda mantendría en estos momentos un nivel de precios reales entre un 8-17 % por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo. No es un sobreprecio elevado, si lo comparamos con otros periodos anteriores. ¿Cómo corregirlo? Bien a través de una moderación en las tasas de crecimiento en los próximos años (menores a las de la inflación) o con también con su progresivo descenso. ¿Posibilidad de un descalabro? El Estudio no lo contempla. Y nosotros tampoco.

http://www.finanzas.com/id.5644680/noticias/noticia.htm