Специалисты полагают, что в 2008-2010 гг. наступит временная стагнация в жилищном строительстве, а новое жилье подорожает в среднем на 200-300 тысяч крон (до 10 тысяч евро). В основном подорожание заметно проявится в случае самого дешевого нового жилья, строящегося на окраинах Праги и продаваемого сегодня по цене 30-40 тысяч крон за квадратный метр. Наценка застройщиков в случае такого жилья уже сейчас на гране рентабельности, поэтому следует ожидать заметного роста цен именно на такие квартиры. Один из самых обширных жилых комплексов строится в районе Заградни Место в Праге-10. С учетом подведения в ближайшем будущем сюда линии метро, это – один из самых привлекательных проектов.
По прогнозам риэлторов, жилье в старых домах в 2006 г. подорожает в пределах немного выше уровня инфляции. Зато коттеджи и участки под жилую застройку в Праге и по ее периметру – на 10 процентов. Продолжится сегодняшняя тенденция роста цен на жилье в старых панельных домах в спальных микрорайонах.

Полтора года назад, в канун вступления страны в Европейский Союз, цены на них достигли апогея, затем наблюдался некоторый откат (5-10%), за которым последовал неспешный, но стабильный рост цен. Проходящая ныне повсеместная модернизация такого жилья превращает серые застройки в комплексы цветных, утепленных зданий, с новыми балконами, пластиковыми окнами, коллективными спутниковыми антеннами, совершенной районной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением с центром. Это находит свое отражение в цене. Опять же – выгодные ипотеки. В результате, средняя цена квартиры выросла на 100-200 тысяч крон. Ожидается, что ежегодно Чехия будет получать из Фонда регионального развития ЕС до двух миллиардов крон на регенерацию панельных застроек, составляющих треть всего жилого фонда (80 тысяч домов на 1,16 млн. квартир).
Наоборот, интенсивность продаж на рынке нового жилья замедлилась. Сегодня остаются непроданными четыре тысячи новых квартир (данные ЧСУ и девелоперских компаний). Это почти четверть нового жилья. Пять лет назад покупателей тщетно ожидало лишь 3 процента новых квартир, три года назад - десятая часть. Но это не означает, что цены на такие квартиры будут падать. Много жилья строится «про запас», пока действует льготная ставка НДС, в расчете на будущее неминуемое подорожание. Причем в разрезе квартир средней ценовой категории непроданных квартир мало. В основном тормозится продажа самых неудобных квартир – на первом этаже или с окнами на шумную улицу, а также квартир по цене свыше 40 тысяч крон за метр. Поэтому дальше отдельных скидок дело не идет. Например, девелоперские компании Ekospol и Skanska CZ предоставляли пятипроцентную скидку в канун прошедшего Рождества. В среднем, новая квартира сегодня стоит 2,4 миллиона крон (около ста тысяч долларов). Подсчитано, что это составляет 128 средних месячных зарплат. Новая квартира сегодня в среднем продается два года, год назад – за 12 месяцев, два года назад – за полгода.

Квартирная плата – двухсторонний процесс
Начиная с 2007 г. и до 2010 г. размер так называемой регулированной квартирной платы (по бессрочным договорам со ставкой оплаты, установленной еще при социализме государством и в несколько раз меньше нынешней рыночной), будет повышаться в среднем на 14 процентов в год (в Праге на 25%). Таких квартир где-то триста тысяч. С одной стороны, это вдвое повысит доходы частных домовладельцев, которые сегодня не вправе изменять условия таких договоров найма, с другой, ожидается, что несколько снизится размер рыночных ставок. И вновь более всего это коснется самых дешевых квартир. На стоимость аренды квартиры в историческом центре или в расширенном центре, но у метро этот процесс практически не повлияет.

Если офис – то самый современный
Наряду с жилищным строительством, заметно возрос интерес к реализации крупных девелоперских проектов в виде административно-торговых центров. В эту сферу текут миллиарды из-за границы. В качестве примера можно назвать проект Arkády Pankrác по соседству с самым высоким и ныне достраивающимся зданием в стране City Tower. Благодаря этому здесь возникнет «пражский Манхеттен», образуемый комплексом нескольких высотных зданий. Он станет одним из крупнейших торговых комплексов в Праге. Еще один проект – E-Gate, строящийся крупнейшей строительной компанией Skanska CZ на улице Европска, Прага-6, Дейвице. Здание будет состоять из семи надземных и трех подземных этажей. Офисные площади займут 20 тысяч квадратных метров.
Растущий спрос на современные офисные помещения ведет к некоторому росту арендных ставок. Например, в 3-м квартале 2005 г. в межгодовом сравнении прирост составил 2,3 процента. До этого ряд лет ставки не только не росли, но даже постепенно снижались. Сегодня, по данным аналитической компании Cushman&Wakefield Healey&Baker, в центре Праги средняя цена аренды офиса в новом или модернизированном здании 17-19 евро за квадратный метр в месяц, в так называемом расширенном центре – 14-17,5 евро, на окраине – 13-15 евро. Компания Jones Lang La Salle отмечает, что рост арендных ставок в Праге отстает от показателей Лондона, Мадрида или Парижа, находясь на уровне Варшавы, Лиссабона или Берлина. Однако тенденция повышения спроса на пражские офисы явна: объем аренды лучших офисов увеличился на 58 процентов. По этому показателю Прага занимает третье место в Европе после Утрехта и Франкфурта. По стоимости одного квадратного метра офисной площади на центральной торговой улице столицы Прага (совместно с Веной) сегодня занимает 17-место в мире. Для сравнения – на первом месте Нью-Йорк, на втором – Гонконг, третьем Париж, Москва – 11-е место. В Праге и Вене офис на улице На Пршикопе стоит 1920 евро в год за метр. Будапешт занимает по этому показателю 30-е место, Братислава и Варшава – 37-е.

За каждый метр земли – легковой автомобиль
Соответственно растет и стоимость земли в историческом центре Праги, где престижно иметь офис. За участок на проспекте Нации (Národní třída) компания Ditrich выложила магистрату около 200 миллионов крон. Квадратный метр земли обошелся в 234 700 крон (9,5 тысячи долларов), что равно стоимости популярного легкового автомобиля «Шкода Фабия». Причем компания заявила, что намерена инвестировать в строительство семиэтажного здания около миллиарда крон. А цена? Не настолько она и высока, по мнению компании, ведь на улице Парижской, например, квадратный метр площади некоторых квартир стоит сто тысяч крон (4 тысячи долларов), так что в пересчете на будущие площади нового здания так и выйдет. При запланированной стоимости целого проекта в миллиард крон инвестировать в земельный участок пятую часть – нормальная пропорция, подтверждает аналитик компании Cushman&Wakefield Healey&Baker. Этот участок был продан по конкурсу, в котором приняли участие пять компаний. Ditrich намного опередил своих конкурентов: на втором месте была компания Alborg, предложившая «лишь» 153 тысячи крон за квадратный метр. По чешским меркам цена проданного участка рекордна, однако для 5-й Авеню в Нью-Йорке, Елисейских полей в Париже, Оксфорд-Стрит в Лондоне или центра Токио и Москвы – это обычная сумма. Риэлторская компания Juris Real утверждает, что сегодня 90 процентов свободных земельных участков в Праге скупают иностранцы. Свободных участков в историческом центре чешской столицы практически нет. Основной интерес проявляется к Вацлавской и Староместской площадям, Йозефову, Малой Стране, Виноградам. Не исключено, что, судя по сегодняшним тенденциям в развитии Праги и ее значения в бизнесе между Западом и Востоком, через 8-10 лет пражские цены догонят лондонские, смело прогнозирует Томаш Мадл, глава компании Juris Real. Его цитирует экономическая газета Hospodářské noviny.

Полтора года в Евросоюзе. Что нового на рынке недвижимости?
По истечении полутора лет после вступления Чехии в Европейский Союз, можно подвести итоги развития событий на местном рынке недвижимости. Членство в ЕС не оказало сколько-нибудь заметного влияния на цены. После некоторого волнения в канун вступления в ЕС уровень цен вновь стабилизировался и продолжает постепенно расти. Это главная тенденция, подчеркивает ипотечный банк Hypoteční banka. На рост цен оказали влияние доступность выгодных ипотечных кредитов, дотируемых государством, рекордно низкие процентные ставки, а также ожидание подорожания жилья в результате отмены льготной ставки НДС с 2008 года. Основной спрос наблюдается на небольшие квартиры общей площадью около 60 квадратных метров по цене до трех миллионов крон и индивидуальные жилые дома стоимостью до пяти миллионов крон (до 200 тысяч долларов). Рынок недвижимости стабилен и по своей структуре приближается к рынку Западной Европы. Теперь это рынок спроса, в отличие от состояния, наблюдавшегося несколько лет назад, когда был рынок не клиентов, а девелоперов. Сегодня основная конкуренция не среди покупателей, а среди продавцов. Основное строительство жилья ведется в Праге и ее окрестностях, где средняя стоимость одного квадратного метра нового жилья равна 30-100 тысяч крон (1200-4000 долларов), причем до 90 процентов такого жилья варьирует в пределах 35-45 тысяч крон). Помимо Праги и Средней Чехии, наиболее привлекательны в этом отношении такие города, как Градец-Кралове, Пардубице, Брно, Ческе-Будеевице, Пльзень. Продолжает оставаться значительной разница в стоимости жилья в столице и провинции, например, трехкратная в сравнении Праги и Остравы (северо-восток Чехии). Запланированная отмена регулированной квартплаты и выгодные ипотеки торопят людей приобрести собственное жилье в ближайшие два года. Каждый второй клиент девелоперской компании Central Group, например, в качестве главного фактора, приведшего к решению о покупке жилья, указывает предстоящие изменения в НДС. С учетом этого и в результате связанной с этим нынешней активной жилой застройки, предложение пока опережает спрос, но с течением времени ситуация изменится, а цены на новое жилье будут продолжать постепенно расти.
По материалам журнала "Чешский Рай